다주택자 양도소득세 회피를 위해 근저당권을 설정하고 소유권 이전을 미루는 변칙 매매는 국세청의 정밀 타겟이 될 수밖에 없습니다. 2026년 현재 과세 당국은 실질과세 원칙을 내세워 등기부상 형식보다 실제 잔금 지급과 점유 현황을 끝까지 추적하거든요. 자칫 세금 절감을 노리다 가산세 폭탄은 물론 조세범 처벌법 적용까지 받을 수 있는 위험한 선택입니다.

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💡 2026년 업데이트된 다주택자 양도소득세 회피 핵심 가이드

최근 다주택자들 사이에서 종부세 부담을 덜고 양도세를 피하기 위해 매수자에게 미리 집을 넘기되, 등기는 나중에 치르는 ‘근저당권 설정 매매’가 암암리에 성행하고 있습니다. 하지만 국세청의 전산망은 우리가 생각하는 것보다 훨씬 촘촘하죠. 특히 대법원 판례와 기획재정부의 유권해석을 종합해보면, 소유권 이전 등기가 없더라도 실질적으로 경제적 통제권이 넘어갔다면 그 시점을 양도로 간주합니다. 억 단위 세금을 아끼려다 배보다 배꼽이 더 커지는 상황이 빈번하게 발생하고 있습니다.

가장 많이 하는 실수 3가지

흔히 하는 착각 중 하나가 ‘등기만 안 치면 정부가 모를 것’이라는 생각입니다. 국세청은 소득세법 제88조에 의거하여 자산이 사실상 유상으로 이전되는 모든 경우를 주시합니다. 매수자가 해당 주택에 전입신고를 하거나 관리비를 납부하기 시작하면 즉시 ‘사실상 양도’로 포착되곤 하죠. 두 번째는 근저당 설정 금액을 매매대금과 동일하게 맞추는 행위입니다. 이는 대놓고 ‘이 집은 팔린 집입니다’라고 광고하는 꼴이나 다름없거든요. 마지막으로 매매계약서 작성 시점을 조작하는 행위인데, 금융 거래 기록과 자금 출처 조사에서 대부분 덜미를 잡히게 됩니다.

지금 이 시점에서 이 방식이 위험한 이유

2026년은 부동산 거래 분석 전담 조직의 권한이 한층 강화된 해입니다. 국토교통부와 국세청이 실시간으로 거래 데이터를 공유하며, 특히 근저당권이 과도하게 설정된 주택이 일정 기간 내 소유권이 이전될 경우 자동 추출 시스템이 작동합니다. 과거에는 운 좋게 넘어갔을지 몰라도, 지금은 AI 기반 분석 시스템이 이상 거래 패턴을 즉각 잡아내는 시대니까요.

📊 2026년 기준 다주택자 양도소득세 회피 위험성 핵심 정리

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꼭 알아야 할 필수 정보

근저당권을 설정한 변칙 거래에서 가장 무서운 건 ‘무신고 가산세’와 ‘납부지연 가산세’입니다. 일반적인 양도세보다 훨씬 높은 세율이 적용될 뿐만 아니라, 10년이라는 긴 부과제척기간 동안 언제든 세무조사가 나올 수 있다는 심리적 압박감도 무시 못 하죠. 현장에서 상담해보면 많은 분이 “설마 나까지 잡겠어?”라고 하시지만, 한 번 조사가 시작되면 자금 출처부터 가족 간 계좌 이체 내역까지 전부 털리게 되는 게 현실입니다.

비교표로 한 번에 확인 (데이터 비교)

⚡ 다주택자 양도소득세 대응 효율을 높이는 방법

단순히 세금을 안 내려고 꼼수를 부리기보다, 현행법 테두리 안에서 활용 가능한 전략을 찾는 것이 훨씬 영리한 선택입니다. 예를 들어 일시적 2주택 비과세 요건을 맞추거나, 상속·증여를 결합한 장기적인 자산 배분 전략이 훨씬 안전하죠. 근저당을 활용한 매매는 법적 보호를 받기도 어렵습니다. 매수자가 계약을 파기하거나, 매도인의 다른 채권자가 해당 주택을 압류할 경우 소유권 주장이 불가능해져서 양쪽 모두 파멸로 가는 지름길이 될 수 있습니다.

단계별 가이드 (위험 회피 전략)

• 1단계: 전문 세무사와의 상담을 통해 정확한 예상 세액 산출 (홈택스 모의계산 활용)
• 2단계: 보유 기간별 장기보유특별공제 혜택 극대화 방안 검토
• 3단계: 증여 취득세와 양도세 비교를 통한 증여 전략 수립

상황별 추천 방식 비교

✅ 실제 후기와 주의사항

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실제 이용자 사례 요약

서울 서초구의 한 다주택자 A씨는 양도세를 피하기 위해 매수자에게 근저당 20억을 설정해주고 등기를 2년 뒤에 치기로 계약했습니다. 하지만 매수자가 해당 주택에 거주하며 전입신고를 한 것이 빌미가 되어 국세청으로부터 ‘사실상 양도’ 판정을 받았죠. 결국 원래 내야 할 세금에 부당 무신고 가산세 40%가 더해져 총 14억 원의 세금 고지서를 받게 되었습니다. “아는 지인이 알려준 방법이라 믿었는데 인생이 송두리째 흔들린다”며 후회하시던 모습이 선하네요.

반드시 피해야 할 함정들

가장 위험한 건 ‘다운계약서’와 ‘근저당 설정’의 결합입니다. 이는 명백한 사기 기타 부정한 행위로 간주되어 공소시효도 길어지고 형사 처벌 대상이 됩니다. 또한, 매수자가 대출을 받을 때 금융기관에서 실질 매매 여부를 확인하는 과정에서 들통나는 경우도 많습니다. 은행 입장에서는 소유권이 불분명한 담보물에 대출을 내주지 않으려 하기 때문이죠.

🎯 다주택자 양도소득세 최종 체크리스트

지금 바로 점검할 항목

• 보유 주택별 취득 시점과 현재 시세 파악 (KB부동산 시세 기준)
• 거주 요건 및 보유 요건 충족 여부 재확인
• 최근 5년 내 증여받은 자산이 있는지 체크 (이월과세 규정 확인)
• 지방세법상 다주택자 중과세율 적용 대상 여부

다음 단계 활용 팁

혼자서 고민하기보다는 국세청 ‘법령정보시스템’에서 유사 사례 판례를 검색해보세요. 그리고 반드시 부동산 전문 변호사와 세무사의 ‘교차 검증’을 거쳐야 합니다. 세무사는 세금 계산을 잘하지만, 근저당 설정에 따른 민사적 리스크는 변호사가 더 정확히 짚어주거든요. 안전한 길을 두고 굳이 낭떠러지로 걸어갈 필요는 없습니다.

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

근저당만 설정하고 등기를 안 하면 국세청이 정말 알 수 있나요?

네, 다양한 경로를 통해 노출됩니다.

국세청은 국토교통부의 실거래가 자료, 등기부 기재 현황, 금융권 대출 정보, 심지어 전입세대 열람 내역까지 통합 관리합니다. 매수인이 대출을 받거나 전입신고를 하는 순간 데이터가 매칭되어 조사 대상으로 선정될 확률이 매우 높습니다.

합법적으로 양도 시기를 조절하는 방법은 없나요?

잔금 지급일과 등기 접수일 중 빠른 날이 기준입니다.

소득세법상 양도 시기는 원칙적으로 잔금 청산일입니다. 따라서 잔금 지급 날짜를 계약서상에서 조정하는 것은 가능하지만, 실제로 돈이 오간 날짜를 금융 기록으로 증빙해야 합니다. 근저당 설정은 이 원칙을 피하기 위한 편법으로 간주됩니다.

매수자와 합의하면 법적 문제는 없는 것 아닌가요?

당사자 간 합의와 법적 효력은 별개입니다.

매수자와 아무리 끈끈한 계약서를 써도 국가에 내야 할 세금 의무는 사라지지 않습니다. 오히려 나중에 매수자와 사이가 틀어져 매수자가 세무서에 제보하거나, 매수인의 채무 문제로 집이 경매에 넘어가면 매도인은 세금은 세금대로 내고 집도 잃는 최악의 상황에 처할 수 있습니다.

가산세는 얼마나 나오나요?

일반적인 경우보다 훨씬 가혹합니다.

단순 실수는 10~20% 수준이지만, 양도세를 면탈하기 위한 의도적인 행위(부정한 행위)로 판단되면 40%의 가산세가 붙습니다. 여기에 연 8%가 넘는 지연 이자 성격의 가산세가 매일 쌓이므로 3~4년만 지나도 원금의 두 배 가까운 금액이 될 수 있습니다.

지금이라도 정상적으로 신고하면 불이익을 줄일 수 있나요?

수정신고나 기한 후 신고를 권장합니다.

잘못된 방식으로 거래를 진행 중이라면, 세무조사가 착수되기 전에 스스로 신고하는 것이 가산세를 감면받을 수 있는 유일한 방법입니다. 자수 형식의 신고는 가산세를 최대 90%까지 감면해주는 규정도 있으니 서두르는 것이 좋습니다.

이 글이 다주택자분들의 현명한 의사결정에 도움이 되었기를 바랍니다. 혹시 본인의 구체적인 상황에서 발생하는 양도세가 궁금하시다면, 제가 직접 계산을 도와드릴 수는 없지만 최신 양도세 계산기 활용법이나 믿을만한 세무 전문가 고르는 법을 안내해 드릴 수 있습니다. 추가로 궁금한 점이 있으신가요?