아래를 읽어보시면, 전세 계약 연장 후 중도 해지의 방식별 절차와 복비 부담 주체를 한눈에 파악할 수 있습니다.
목차
갱신 방식별 중도 해지 절차
계약갱신청구권 사용 시 중도 해지
- 계약갱신권을 행사하면 원래 계약에 2년이 추가로 보장됩니다. 임차인은 특별한 사유 없이도 거주를 이어갈 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하기 어렵습니다.
- 다만 개인 사정으로 기간을 채우지 못해 이사를 가야 하는 경우, 해지 의사를 서면으로 통지하고 3개월의 예고 기간을 두면 계약은 종료됩니다. 임대인은 이 기간 동안 새 세입자를 구할 시간을 확보합니다.
- 중개수수료(복비) 부담은 일반적으로 임대인 측에 귀속되는 경향이고, 계약서에 별도 특약이 없다면 임차인이 추가로 부담하는 경우는 드뭅니다.
자동 갱신(묵시적 갱신) 시 해지 가능성
- 임차인과 임대인이 별도 합의 없이 거주를 지속하고 임대인이 이를 묵인하면 계약이 자동으로 2년 단위로 연장될 수 있습니다.
- 이 경우 중도 해지 역시 3개월의 서면 통지로 가능하며, 구두 통보만으로는 다툼이 생길 여지가 있습니다.
- 복비 부담은 보통 임대인 몫으로 보는 해석이 일반적이나, 기존 계약서에 다른 약정이 있다면 그에 따릅니다.
합의 갱신의 경우
- 임대인과 임차인이 서로 합의해 갱신한 경우에는 새로운 계약에 준하는 형태로 간주되며, 중도 해지 조건도 계약서의 내용에 좌우됩니다.
- 해지 시 위약금이나 복비 부담 등은 계약서에 명시된 조항에 따라 달라집니다. 특별히 “중도 퇴거 시 중개보수는 임차인 부담” 같은 특약이 있다면 구두보다 서면으로 확정되어 있어야 법적 효력이 강합니다.
복비와 중개수수료의 부담 주체
갱신권 행사 시 복비의 귀속
- 갱신권으로 연장이 이루어지면 새 중개가 필요 없는 경우가 많아 복비 부담은 임대인에게 돌아갈 가능성이 큽니다.
- 다만 새로운 중개가 개입해 계약서를 다시 작성하는 경우에는 상황에 따라 임차인에게 복비가 발생할 수 있습니다. 특약이 없다면 일반적으로 임대인 측이 우선 부담하는 경향입니다.
묵시적/합의 갱신에서의 비용 처리 차이
- 묵시적 갱신 시에는 추가 중개가 없으면 복비가 거의 발생하지 않는 경우가 많습니다.
- 합의 갱신으로 새 중개가 관여하면 복비 부담 주체가 계약서의 특약에 따라 달라지며, 사전에 충분한 설명을 받는 것이 바람직합니다.
특약의 힘과 서면 확인의 필요성
특약의 우선 적용 원칙
- 계약서에 명시된 특약은 법적 기본 조항보다 우선 적용될 수 있습니다. 특히 중도 해지 시 복비 부담이나 해지 조건은 특약에 의해 좌우될 수 있습니다.
- 구두 약속보다 서면 증빙이 있을 때 분쟁의 여지가 줄어듭니다.
서면 확인 체크리스트
- 중도 해지 시 위약금 여부 및 복비 부담 주체 여부
- 갱신 방식별 적용되는 절차 및 기간
- 중개인 개입 여부 및 필요 시 재계약 비용
- 특약의 유효 기간과 해지 조건의 구체성
중도 해지 통보의 방식과 실무 팁
서면 통보의 요건
- 중도 해지 의사는 반드시 서면으로 전달해야 하며, 증거를 남길 수 있는 방식(내용증명, 이메일, 문자 기록 등)을 권장합니다.
- 구두 통보만으로는 법적 분쟁 시 불리하게 작용할 수 있습니다.
통보 시 주의 포인트
- 통보 시점은 실제 이사일과 맞물려 계획되어야 하며, 3개월 예고를 기준으로 정리하는 것이 안전합니다.
- 임대인이 새 임차인을 구하는 데 필요한 시간도 고려해 합의 가능한 날짜를 제시하는 것이 좋습니다.
실전 체크리스트 및 분쟁 예방 포인트
사전 준비 체크리스트
- 현재 계약의 갱신 방식(갱신권/묵시적/합의 갱신) 확인
- 특약 유무 및 구체적 조항 내용 점검
- 복비/중개수수료 부담 주체와 예외 규정 파악
- 해지 통보 방식과 기간의 합의 기록
자주 발생하는 분쟁 포인트와 해결 포인트
- 포기 못하는 위약금 조항 여부: 서면에만 존재하는지 재확인
- 복비 부담의 모호성: 계약서의 구체적 조항 또는 신규 합의서 작성 필요
- 해지 통보의 증빙 여부: 문자/이메일/내용증명으로 남겨 두기
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